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La plupart des gens pensent que la banque étudie leur bien. En réalité, la première chose que l'analyste ouvre, c'est les trois derniers relevés de compte. J'ai monté une société de courtage en 2012. Depuis, j'ai fait passer des centaines de dossiers devant des banques. Et dans la quasi-totalité des cas, la décision est prise avant même qu'on ait parlé de l'appartement. Ce que l'analyste cherche, c'est assez simple. Il veut savoir comment quelqu'un vit avec son argent sur quatre-vingt-dix jours. Pas le salaire, pas le rendement du bien. La façon de gérer. Alors ce qui fait tache, concrètement. Les découverts qui reviennent tous les mois. Même de cinquante euros, même comblés le lendemain. Un découvert isolé, ça ne dit rien. Un découvert récurrent, ça dit quelqu'un qui vit au bord de sa limite en permanence. Les rejets de prélèvement. Ça, c'est le pire. Un prélèvement qui saute, c'est une facture qu'on n'a pas pu payer. L'analyste le lit exactement comme ça. Les paiements en trois ou quatre fois. Les gens ne s'en rendent pas compte. Une télé en trois fois, des baskets en quatre fois, des vacances en dix fois. Chacun pris tout seul, ça ne pèse rien. Mais sur un relevé ça s'empile, et ça donne l'image d'un foyer qui n'achète plus rien comptant. Et le crédit renouvelable. Là, ce n'est même pas une discussion. Dans beaucoup d'établissements c'est rédhibitoire — et souvent il est compté à hauteur de la réserve disponible, pas de ce qui a été tiré. Une réserve de trois mille euros jamais utilisée peut être décomptée comme une mensualité. Le truc, c'est que tout ça s'efface. C'est une photo, pas un casier judiciaire. La banque regarde trois mois. Donc ce qu'on coupe aujourd'hui a disparu du dossier dans quatre-vingt-dix jours. Et c'est là que je vois l'erreur, tout le temps, dans le même ordre. Les gens passent six mois à chercher le bien parfait. Ils le trouvent. Ils déposent le dossier dans la foulée, avec des relevés qu'ils n'ont jamais nettoyés. Alors qu'ils avaient six mois pour le faire tranquillement. L'ordre logique, c'est l'inverse. On nettoie les relevés d'abord. On va voir la banque avec un dossier propre. Et on cherche ensuite. Un dossier propre sur un bien moyen, ça se finance. Un dossier sale sur le bien du siècle, ça ne se finance pas.

Cinq virgule huit pour cent de rendement sur l'annonce. Quatre virgule deux sur le compte en banque. Et personne ne s'est fait arnaquer — c'est juste que le chiffre affiché ne veut rien dire. Je prends un cas concret. Un appartement à deux cent mille euros, frais inclus, loué neuf cent soixante-dix euros par mois. Onze mille six cent quarante euros de loyer sur l'année. Divisé par le prix, ça fait cinq virgule huit. C'est le chiffre qui est écrit partout, c'est le chiffre que tout le monde répète. Maintenant on descend. Première ligne, la vacance. La moyenne française tourne autour de huit pour cent. Ça veut dire un mois de loyer par an où personne ne paie. Moins neuf cent soixante-dix euros. Deuxième ligne, tout ce qui ne se récupère pas sur le locataire. La taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance propriétaire non occupant. Sur ce type de bien on est autour de mille quatre cents euros. Troisième ligne, la garantie loyers impayés. Entre deux et demi et quatre pour cent du loyer annuel. Disons trois cents euros. Quatrième ligne, la gestion. Cinq pour cent si on délègue, à peu près six cents euros. Et si on gère soi-même ce n'est pas gratuit non plus, c'est juste payé en temps. On additionne. Trois mille deux cent soixante-dix euros qui partent. Il reste huit mille trois cent soixante-dix euros sur les onze mille six cents encaissés sur le papier. Quatre virgule deux pour cent. Et là, on n'a pas encore payé l'impôt. En location nue, un revenu foncier est taxé à la tranche marginale plus dix-sept virgule deux de prélèvements sociaux. Pour quelqu'un dans la tranche à trente pour cent, c'est presque la moitié qui part. On termine autour de deux virgule deux pour cent. Deux virgule deux. Sur un bien vendu cinq virgule huit. C'est pour ça que je dis toujours que le régime fiscal pèse plus lourd que le bien lui-même. Le même appartement, le même loyer, mais en meublé au réel : l'amortissement absorbe la quasi-totalité de la base imposable. On ne finit pas à deux virgule deux, on finit autour de quatre. Le même bien. Le même locataire. Le double de résultat. Alors quand quelqu'un annonce du huit pour cent brut, la seule chose à lui demander c'est : huit pour cent avant quoi.

La sous-location, ce n'est pas illégal. Ce qui est illégal, c'est la façon dont la plupart des gens la montent. Il y a deux camps sur ce sujet, et les deux racontent n'importe quoi. D'un côté ceux qui la vendent comme le business parfait, sans apport, sans crédit, sans banque. De l'autre ceux qui expliquent que c'est une arnaque et qu'on finit au tribunal. La loi, elle, est très claire, et elle tient en quatre conditions. La première, c'est l'accord écrit du propriétaire. C'est l'article huit de la loi du six juillet mille neuf cent quatre-vingt-neuf. Écrit. Pas un accord oral, pas un silence, pas une clause floue dans le bail. La deuxième, c'est que le loyer au mètre carré de la sous-location ne peut pas dépasser celui du bail principal. Donc le modèle où on prend un grand appartement et où on le reloue au triple à la chambre, il faut regarder ce calcul de très près. La troisième, c'est d'exploiter via une société, avec un bail adapté. Pas un bail d'habitation classique qu'on détourne. Et la quatrième, c'est de déclarer les revenus en bénéfices industriels et commerciaux. Ce sont des revenus d'activité, pas des revenus fonciers. Quatre conditions. Et dans les montages que je vois passer, c'est presque toujours la première qui saute. Alors je vais raconter ce qui se passe à ce moment-là, parce que je suis aussi de l'autre côté. Ma société gère des biens pour des propriétaires. Donc je vois arriver le même cas, mais dans l'autre sens. Le scénario ne change jamais. Un voisin signale du passage. Ou le syndic remonte une annonce en ligne. Ou il y a un dégât des eaux, et l'assurance découvre que la personne dans l'appartement n'est pas celle qui est sur le bail. Et à partir de là, le propriétaire a la main sur tout. Résiliation du bail. Expulsion. Et les tribunaux vont plus loin : ils lui reversent les sous-loyers encaissés, parce que ce sont les fruits de son bien. Des condamnations à plusieurs dizaines de milliers d'euros, ça existe, et la personne perd son logement en plus. Donc la vraie question, ce n'est pas de savoir si c'est légal. C'est de savoir comment on obtient cet accord écrit. Et ce que je constate, c'est que les gens ne demandent même pas. Ils partent du principe que ce sera non. Alors qu'un propriétaire, ce qu'il veut, c'est son loyer tous les mois et son bien en bon état. Quand on arrive en face avec une société, un loyer sécurisé douze mois sur douze, un engagement de remise en état et une assurance adaptée, il y a des propriétaires que ça intéresse beaucoup. Surtout ceux qui se sont déjà fait avoir avec un locataire. Ça se demande par lettre recommandée avec accusé de réception. On explique le projet, on ne le cache pas. Un accord écrit, ça prend dix minutes à obtenir ou dix minutes à se faire refuser. Dans les deux cas, c'est dix minutes contre plusieurs dizaines de milliers d'euros de risque.